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万科首单仓储物流REIT点评万科旗下的万纬物流正式走上REITs道路,涉及佛山南海、绍兴诸暨、湖州德清三个物流园,建筑面积共26.8万方,估值11.5亿元。2018至2020年净利润分别为-32万元、-1369万元、1405万元,2023年前九个月净利润665万元。

仓储物流行业发展历程自20世纪80年代起,仓储物流在欧美发展成熟后进入中国。2003年普洛斯引领行业起步,随后国内外企业纷纷加入,市场规模迅速扩大。2006-2015年,行业处于优化调整阶段。

仓储物流供需现状高标仓主要分布在华东、华北、华南地区,而一线及新一线城市土地稀缺。需求方面,一线城市及核心卫星城市租赁需求旺盛,空置率低,租金水平高。

土地资源获取难度优质土地资源有限,且政府对仓储用地供给收紧,导致开发主体扩张高标仓建设受阻。头部企业因占据大量优质土地资源形成优势,新进入者难以替代。

风险提示需关注经济超预期下行及空置率超预期的风险。

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